هر سال وقتی فصل جابه‌جایی می‌رسد، موجر و مستأجر دنبال یک نمونه قرارداد اجاره می‌گردند که هم کامل باشد و هم با شرایط خودشان جور شود: مبلغ ودیعه و اجاره، مدت، شارژ و قبض‌ها، تعمیرات، شرط فسخ و روز تخلیه. فرم‌های چاپی آماده معمولاً جای کافی برای این جزئیات ندارند و بندهای کلی‌شان بعداً محل اختلاف می‌شود.
در این راهنما بندهای اصلی یک اجاره‌نامهٔ خوب را مرور می‌کنیم، یک نمونه قرارداد اجارهٔ کامل را که با چت نقطه و اطلاعات ساختگی ساختیم (با فایل Word و PDF) می‌بینید، توضیح می‌دهیم کد رهگیری را امروز از کجا می‌گیرید و پرامپت آماده‌ای می‌گیرید که قرارداد را با مشخصات خودتان تنظیم کند. این متن نمونه است و جای مشاور املاک، دفتر اسناد رسمی یا وکیل را نمی‌گیرد.
قرارداد اجاره چه بندهایی باید داشته باشد؟
یک اجاره‌نامهٔ مسکونی، چه دست‌نویس باشد چه تایپی، باید دست‌کم این بخش‌ها را داشته باشد:
| بند | چه چیزی را دقیق بنویسید |
|---|---|
| مشخصات موجر و مستأجر | نام، نام پدر، کد ملی، شمارهٔ تماس و نشانی هر دو طرف؛ اگر کسی وکیل یا نمایندهٔ مالک است، مشخصات و سند وکالتش. |
| مشخصات ملک | نشانی کامل، کد پستی، پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، پارکینگ، انباری و امکانات (کولر، پکیج، کابینت و...). |
| مدت اجاره | تاریخ شروع و پایان به روز و ماه و سال؛ «یک سال» بدون تاریخ کافی نیست. |
| اجاره‌بها و ودیعه | مبلغ ماهانه با عدد و حروف، روز پرداخت، شمارهٔ حساب، مبلغ ودیعه و نحوه و زمان پرداخت و بازگرداندن آن. |
| تعهدات موجر | تحویل به‌موقع، تعمیرات اساسی (تأسیسات اصلی، لوله‌کشی، سقف)، و تحویل اسناد لازم برای انشعاب‌ها. |
| تعهدات مستأجر | پرداخت به‌موقع، شارژ و قبض‌ها، تعمیرات جزئی، کاربری مسکونی، ممنوعیت انتقال به غیر و رعایت مقررات ساختمان. |
| فسخ | مواردی که هر طرف حق فسخ دارد (مثلاً تأخیر در پرداخت اجاره) و مهلت اطلاع‌دادن پیش از فسخ. |
| تحویل و تخلیه | تاریخ تحویل، صورت‌جلسهٔ وضعیت ملک (کنتورها، کلیدها، دیوار و کف)، روز تخلیه و زمان بازگرداندن ودیعه. |
| امضا و کد رهگیری | امضای موجر، مستأجر و دو شاهد، تعداد نسخه‌ها و جای کد رهگیری. |
یک نکتهٔ مهم برای قراردادهای عادی (غیررسمی): طبق قانون روابط موجر و مستأجر، اجاره‌نامهٔ عادی باید در دو نسخه تنظیم شود و به امضای دو شاهد برسد. رعایت این شرط به موجر امکان می‌دهد پس از پایان مدت، درخواست دستور تخلیه را در دادگاه صلح مطرح کند (طبق قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، رسیدگی به تخلیه با دادگاه صلح است و شورای حل اختلاف فقط برای سازش اقدام می‌کند)، و برای مستأجر هم سند روشن‌تری از توافق‌ها می‌سازد.
متن کامل قرارداد اجاره (ساخته‌شده با هوش مصنوعی)
برای این مطلب، اطلاعات یک اجارهٔ ساختگی را در چت نقطه نوشتیم: آپارتمان ۷۵ متری در شیراز، یک سال از ۱۴۰۵/۰۸/۰۱، ودیعهٔ ۴۰۰ میلیون تومان و اجارهٔ ماهانهٔ ۱۲ میلیون تومان (نام‌ها، نشانی و مبلغ‌ها همه خیالی‌اند). درخواست ما این بود:
یک نمونه «قرارداد اجارهٔ واحد مسکونی» کامل و رسمی به زبان فارسی بنویس، با ماده‌بندی مرتب و جای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد. اطلاعات (همه ساختگی و فقط برای نمونه): - موجر: علی محمدی، فرزند رضا - مستأجر: نگار احمدی، فرزند محمود - مورد اجاره: یک واحد آپارتمان ۷۵ متری، طبقهٔ دوم، با یک پارکینگ و یک انباری، در شیراز، خیابان نمونه، پلاک ۱۲ - مدت: یک سال شمسی از ۱۴۰۵/۰۸/۰۱ تا ۱۴۰۶/۰۷/۳۰ - ودیعه (قرض‌الحسنه): ۴۰۰ میلیون تومان که هنگام امضا کارت‌به‌کارت/پایا پرداخت می‌شود - اجاره‌بها: ماهانه ۱۲ میلیون تومان، تا روز پنجم هر ماه به حساب موجر - کاربری فقط مسکونی، حداکثر ۳ نفر ساکن، انتقال به غیر ممنوع - شارژ ساختمان و قبض‌های آب، برق و گاز بر عهدهٔ مستأجر؛ تعمیرات اساسی (تأسیسات اصلی، لوله‌کشی، سقف) بر عهدهٔ موجر - تأخیر در پرداخت اجاره بیش از دو ماه، حق فسخ برای موجر - تحویل ملک: ۱۴۰۵/۰۸/۰۱ با صورت‌جلسهٔ تحویل (کنتورها، کلیدها، وضعیت دیوار و کف) - هنگام تخلیه، ودیعه پس از کسر بدهی‌های احتمالی همان روز تخلیه برگردانده می‌شود نکته‌ها: - جای کد ملی، شمارهٔ تماس، کد پستی، پلاک ثبتی و شمارهٔ حساب را با نقطه‌چین خالی بگذار. - شمارهٔ مادهٔ قانونی از قوانین ننویس مگر کاملاً مطمئن باشی. - بخش‌ها: مشخصات طرفین، مورد اجاره، مدت، اجاره‌بها و ودیعه، تعهدات موجر، تعهدات مستأجر، شرایط فسخ، تحویل و تخلیه، حل اختلاف، تعداد نسخه‌ها، امضاها. یک جای خالی هم برای «کد رهگیری» بگذار. خروجی را به‌صورت فایل Word (.docx) و PDF بده، راست‌چین و با فونت فارسی خوانا (مثل وزیرمتن).
این نمونه پس از تولید ویرایش شده است. در درخواست بالا دو چیز نادرست بود و چت هم همان را نوشت: پرداخت ودیعه با «کارت‌به‌کارت» (برای ۴۰۰ میلیون تومان عملی نیست؛ سقف روزانهٔ کارت‌به‌کارت در ۱۴۰۵ حدود ۱۵ میلیون تومان است) و کسر خودکار «بدهی‌های احتمالی» از ودیعه. تصویرهای PDF پایین خروجی اول چت‌اند؛ متن قرارداد در بندهای ۴-۲ و ۸-۳ اصلاح شده است. یک نمونهٔ کامل و بازبینی‌شدهٔ دیگر را هم می‌توانید از فایل PDF نمونه قرارداد اجارهٔ مسکونی دانلود کنید.
حدود سه دقیقه بعد، دو فایل آماده بود: rental-contract-sample.docx برای ویرایش و rental-contract-sample.pdf برای چاپ؛ قراردادی چهارصفحه‌ای در ۱۰ ماده، راست‌چین با فونت وزیرمتن. دو صفحهٔ اول PDF:
متن کامل قراردادی که چت نقطه نوشت، با اصلاح بندهای ۴-۲ و ۸-۳ (بخش امضاها در تصویر بعدی است):
قرارداد اجارهٔ واحد مسکونی
نمونهٔ قرارداد — اطلاعات مندرج صرفاً جهت نمونه و آموزش تنظیم شده است
این قرارداد اجاره در تاریخ ..................... میان اشخاص مندرج در مادهٔ ۱، با تراضی کامل و بر اساس شرایط زیر منعقد می‌گردد و طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند.
مادهٔ ۱ — مشخصات طرفین قرارداد
۱-۱. موجر: آقای علی محمدی، فرزند رضا، به شماره ملی .....................، به شماره تماس .....................، که من‌بعد در این قرارداد «موجر» نامیده می‌شود.
۱-۲. مستأجر: خانم نگار احمدی، فرزند محمود، به شماره ملی .....................، به شماره تماس .....................، که من‌بعد در این قرارداد «مستأجر» نامیده می‌شود.
مادهٔ ۲ — مورد اجاره
مورد اجاره عبارت است از یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ تقریبی ۷۵ (هفتاد و پنج) متر مربع، واقع در طبقهٔ دوم، به‌همراه یک واحد پارکینگ و یک واحد انباری اختصاصی، به نشانی: شیراز، خیابان نمونه، پلاک ۱۲، کد پستی .....................، با پلاک ثبتی ...................... مستأجر اعلام می‌نماید که پیش از انعقاد این قرارداد، از وضعیت بنا، تأسیسات، تجهیزات و متعلقات مورد اجاره بازدید کامل به‌عمل آورده و آن را برای سکونت مناسب و قابل‌قبول تشخیص داده است.
مادهٔ ۳ — مدت اجاره
مدت این اجاره یک سال شمسی تمام است، از تاریخ ۱۴۰۵/۰۸/۰۱ لغایت ۱۴۰۶/۰۷/۳۰. تمدید قرارداد پس از پایان این مدت، منحصراً با توافق کتبی طرفین امکان‌پذیر است و صِرف ادامهٔ سکونت مستأجر پس از انقضای مدت، به‌منزلهٔ تمدید ضمنی قرارداد با همین شرایط تلقی نمی‌گردد.
مادهٔ ۴ — اجاره‌بها و ودیعه (قرض‌الحسنه)
۴-۱. اجاره‌بهای ماهانهٔ مورد اجاره، مبلغ ۱۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان (دوازده میلیون تومان) تعیین می‌گردد. مستأجر متعهد است این مبلغ را حداکثر تا پایان روز پنجم هر ماه شمسی، از طریق واریز نقدی یا انتقال بانکی به شماره حساب ..................... (به نام آقای علی محمدی) پرداخت نموده و رسید پرداخت را نزد خود نگاه دارد.
۴-۲. مستأجر مبلغ ۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (چهارصد میلیون تومان) را به‌عنوان ودیعه (قرض‌الحسنه) هنگام امضای این قرارداد، از طریق انتقال بانکی پایا یا ساتنا به حساب شمارهٔ ..................... (به نام موجر) که پیش از امضا مشخص شده است، پرداخت خواهد کرد و شمارهٔ پیگیری انتقال در ذیل قرارداد درج می‌شود. امضای این قرارداد به‌تنهایی اقرار به دریافت ودیعه نیست؛ دریافت ودیعه با رسید بانکی یا رسید کتبی موجر ثابت می‌شود. این وجه فاقد ماهیت اجاره‌بها بوده و صرفاً به‌عنوان تضمین حسن‌انجام تعهدات مستأجر نزد موجر باقی می‌ماند و مطابق مادهٔ ۸ این قرارداد، در پایان مدت یا هنگام تخلیه، به مستأجر مسترد خواهد شد.
۴-۳. تأخیر در پرداخت اجاره‌بها، تابع شرایط فسخ مندرج در مادهٔ ۷ این قرارداد است.
مادهٔ ۵ — تعهدات موجر
۵-۱. تحویل مورد اجاره در تاریخ مقرر، در وضعیت قابل سکونت و با انشعابات آب، برق و گاز فعال و سالم.
۵-۲. انجام تعمیرات اساسی و کلی مربوط به تأسیسات اصلی ساختمان، لوله‌کشی، سقف و اسکلت بنا، به هزینهٔ خود و در کوتاه‌ترین زمان متعارف پس از اطلاع کتبی یا شفاهی مستأجر.
۵-۳. عدم مزاحمت یا دخالت در حق استفادهٔ قانونی مستأجر از مورد اجاره طی مدت قرارداد، مگر در موارد ضروری و با اطلاع قبلی.
۵-۴. تضمین مالکیت یا حق قانونی تصرف و اجارهٔ مورد اجاره توسط موجر.
مادهٔ ۶ — تعهدات مستأجر
۶-۱. استفاده از مورد اجاره صرفاً برای مقاصد مسکونی و سکونت شخصی خود و اعضای خانواده، حداکثر تا سقف ۳ (سه) نفر ساکن.
۶-۲. پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، طبق مفاد مادهٔ ۴.
۶-۳. پرداخت هزینهٔ شارژ ساختمان و قبوض مصرفی آب، برق و گاز، در سررسید تعیین‌شده توسط مدیریت ساختمان و ادارات مربوطه.
۶-۴. عدم انتقال مورد اجاره به هر شکل (اجارهٔ مجدد، صلح حقوق، واگذاری منافع یا هر عنوان دیگر) به شخص ثالث، بدون رضایت کتبی موجر.
۶-۵. حفظ و نگهداری مورد اجاره و تأسیسات و تجهیزات آن به‌عنوان امین، و جبران خساراتی که ناشی از تقصیر یا سوءاستفادهٔ مستأجر باشد.
۶-۶. عدم ایجاد تغییرات اساسی در بنا (تخریب، الحاق، یا تغییر در تأسیسات ثابت) بدون رضایت کتبی موجر.
۶-۷. رعایت مقررات و آیین‌نامهٔ داخلی ساختمان و حقوق سایر ساکنین.
مادهٔ ۷ — شرایط فسخ قرارداد
۷-۱. چنانچه تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها، به‌صورت متوالی یا متناوب، از دو ماه تجاوز نماید، موجر حق دارد این قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه فسخ و تخلیهٔ مورد اجاره را از طریق مراجع قانونی ذی‌صلاح پیگیری نماید.
۷-۲. تخلف مستأجر از هر یک از تعهدات مندرج در مادهٔ ۶، در صورتی که پس از اخطار کتبی موجر و گذشت ده روز رفع نگردد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود.
۷-۳. فسخ قرارداد، رافع تعهد مستأجر نسبت به پرداخت اجاره‌بهای معوقه و جبران خسارات واردشده نخواهد بود.
مادهٔ ۸ — تحویل و تخلیهٔ مورد اجاره
۸-۱. تحویل مورد اجاره در تاریخ ۱۴۰۵/۰۸/۰۱ صورت می‌پذیرد. طرفین متعهدند در همان روز، صورت‌جلسهٔ تحویل را مشتمل بر وضعیت کنتورهای آب، برق و گاز، تعداد و مشخصات کلیدها، و وضعیت ظاهری دیوارها و کف مورد اجاره، تنظیم و امضا نمایند؛ این صورت‌جلسه جزء لاینفک این قرارداد محسوب می‌شود.
۸-۲. در پایان مدت قرارداد یا در صورت فسخ، مستأجر متعهد است مورد اجاره را در وضعیتی مشابه زمان تحویل (با لحاظ استهلاک متعارف ناشی از استفادهٔ عادی) تخلیه و به موجر مسترد نماید.
۸-۳. مبلغ ودیعه موضوع بند ۴-۲ در روز تخلیه و تحویل مورد اجاره به مستأجر مسترد می‌شود. کسر هر مبلغ از ودیعه، از جمله بابت اجاره‌بهای معوقه، قبوض پرداخت‌نشده یا خسارت به مورد اجاره، فقط با توافق کتبی طرفین یا رأی مرجع صالح ممکن است.
مادهٔ ۹ — حل اختلاف
هرگونه اختلاف ناشی از تفسیر یا اجرای مفاد این قرارداد، ابتدا از طریق مذاکره و توافق دوستانه میان طرفین حل‌وفصل می‌گردد. در صورت عدم حصول توافق، موضوع جهت رسیدگی به مراجع قضایی و قانونی ذی‌صلاح ارجاع خواهد شد.
مادهٔ ۱۰ — تعداد نسخه‌ها
این قرارداد در ۳ (سه) نسخهٔ متحدالمتن و دارای اعتبار واحد تنظیم گردید و پس از امضای طرفین و شهود، یک نسخه نزد موجر، یک نسخه نزد مستأجر و نسخهٔ سوم (در صورت لزوم) نزد مرجع ثبت یا بنگاه معاملاتی باقی خواهد ماند.
کد رهگیری قرارداد: .....................
صفحه‌های سوم و چهارم: شرایط فسخ، تحویل و تخلیه، حل اختلاف، تعداد نسخه‌ها، کادر کد رهگیری و جای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد:
چیزهایی که در این خروجی درست درآمد:
همهٔ بندهای ضروری: طرفین، مورد اجاره، مدت با تاریخ دقیق، اجاره‌بها و ودیعه با عدد و حروف، تعهدات دوطرف، فسخ، تحویل و تخلیه، حل اختلاف، نسخه‌ها و امضای دو شاهد.
اطلاعات حساس خالی ماند: شمارهٔ ملی، تماس، کد پستی، پلاک ثبتی و شمارهٔ حساب نقطه‌چین شده‌اند تا خودتان تکمیل کنید.
بدون شمارهٔ مادهٔ قانونی ساختگی: همان‌طور که خواسته بودیم، به هیچ مادهٔ قانونی با شماره ارجاع نداده است.
چند بند مفید اضافه: اینکه ادامهٔ سکونت بعد از پایان مدت به معنی تمدید نیست، مهلت ده‌روزهٔ رفع تخلف پس از اخطار کتبی، و اینکه استهلاک متعارف هنگام تخلیه پذیرفته است. این‌ها را ما نخواسته بودیم؛ پیش از امضا بخوانید و اگر با توافقتان جور نیست، حذف یا اصلاحشان را بخواهید.
دو نکتهٔ کوچک هم دیدیم: قرارداد را «سه نسخه» نوشته (یکی برای مرجع ثبت یا بنگاه) که اگر خودتان در سامانه ثبت می‌کنید، می‌توانید بخواهید دو نسخه شود؛ و جای تاریخ تنظیم قرارداد خالی مانده است. هر دو با یک پیام کوتاه در همان گفتگو درست می‌شوند. فایل Word را هم همیشه یک بار باز کنید و مبلغ‌ها و تاریخ‌ها را با توافقتان تطبیق دهید.
کد رهگیری قرارداد اجاره را چطور بگیریم؟
کد رهگیری شناسه‌ای است که بعد از ثبت قرارداد در سامانهٔ رسمی صادر می‌شود و نشان می‌دهد این قرارداد با همین مشخصات ثبت شده است. برای خیلی از کارها، مثل وام ودیعهٔ مسکن، ثبت‌نام مدرسه، دریافت برخی خدمات اداری و استعلام قرارداد، کد رهگیری لازم است. مهم‌تر اینکه طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (مصوب ۱۴۰۳)، ثبت اجارهٔ مسکونی در سامانهٔ ثبت معاملات املاک و مستغلات یا سامانهٔ الکترونیک ثبت اسناد برای موجر الزامی است. فایل Word یا PDF نقطه این ثبت را انجام نمی‌دهد؛ ثبت را در یکی از مسیرهای رسمی زیر کامل کنید. امروز سه راه اصلی برای گرفتنش دارید:
۱. سامانهٔ خودنویس (رایگان، بدون واسطه)
سامانهٔ خودنویس وزارت راه و شهرسازی (khodnevis.mrud.ir) به موجر و مستأجر اجازه می‌دهد خودشان قرارداد را ثبت کنند و کد رهگیری بگیرند، بدون پرداخت کمیسیون. روال کلی این است:
یکی از طرفین وارد سامانه می‌شود، با کد ملی و شمارهٔ موبایلی که به نام خودش است احراز هویت می‌کند و قرارداد جدید می‌سازد.
مشخصات طرفین، ملک، مدت، ودیعه، اجاره‌بها و شرط‌ها را وارد می‌کند. اینجا همان پیش‌نویسی که آماده کرده‌اید به کار می‌آید.
طرف دیگر و شاهدها از طریق پیامک دعوت می‌شوند و هر کدام با موبایل به نام خودشان قرارداد را تأیید و امضا می‌کنند.
پس از امضای همه و گذشت یک مهلت کوتاه برای انصراف، کد رهگیری صادر می‌شود.
۲. بنگاه یا مشاور املاک
اگر قرارداد را در بنگاه می‌بندید، مشاور املاک قرارداد را در سامانهٔ ثبت معاملات (که با نام «کاتب» شناخته می‌شود) ثبت می‌کند و کد رهگیری را روی نسخه‌ها می‌نویسد. در این حالت حق‌الزحمهٔ مشاور املاک طبق تعرفهٔ رسمی شهرتان پرداخت می‌شود.
۳. دفتر اسناد رسمی
اگر اجاره‌نامهٔ رسمی بخواهید، قرارداد در دفترخانهٔ اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شود. سند رسمی اعتبار اجرایی بیشتری دارد و برای اجاره‌های بلندمدت یا مبلغ‌های بالا گزینهٔ مطمئن‌تری است.
یادآوری: روال و نشانی سامانه‌ها ممکن است تغییر کند. پیش از ثبت، راهنمای به‌روز خود سامانه یا اطلاعیه‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی را ببینید و به سایت‌های غیررسمی که اطلاعات هویتی می‌خواهند اعتماد نکنید.
تنظیم قرارداد اجاره با هوش مصنوعی (قدم‌به‌قدم)
قدم اول: توافق‌ها را فهرست کنید
مبلغ ودیعه و اجاره، تاریخ‌ها، تعداد ساکنان، حیوان خانگی، شارژ، تعمیرات و شرط‌های خاص را با طرف مقابل نهایی کنید و در چند خط ساده بنویسید.
قدم دوم: اطلاعات حساس را نقطه‌چین بخواهید
برای ساخت پیش‌نویس، کد ملی، کد پستی، پلاک ثبتی و شمارهٔ حساب لازم نیست. بخواهید جایشان نقطه‌چین بماند تا بعداً در فایل Word یا هنگام ثبت در سامانه تکمیل کنید.
قدم سوم: ساختار و خروجی را بگویید
بنویسید قرارداد ماده‌بندی‌شده باشد، جای امضای دو شاهد و کد رهگیری داشته باشد و خروجی Word و PDF راست‌چین بدهد.
قدم چهارم: بازبینی و اصلاح در همان گفتگو
قرارداد را بخوانید و تغییرها را در یک جمله بخواهید: «یک بند دربارهٔ نگهداری حیوان خانگی اضافه کن» یا «مهلت اطلاع برای تخلیه را یک ماه کن». در پایان، متن را با طرف مقابل و در صورت نیاز با مشاور املاک یا وکیل چک کنید و بعد ثبتش کنید.
